El Poder Ejecutivo modificó por decreto los derechos y obligaciones de los contratos de alquiler. Analizamos aquí las modificaciones.

Sin perjuicio de que no existen antecedentes de resoluciones judiciales que aclaren el alcance del decreto por ser tan reciente, de su texto surgen algunas conclusiones que queremos compartir, debiendo tener presente que habrá infinidad de casos muy especiales que pueden no quedar abarcados en las hipótesis que analizaremos, y dependerán de sus particularidades.

1.- Suspensión de los desalojos por falta de pago hasta el 30/09/2020.

Analizado el decreto estas son las distintas hipótesis que se presentan sobre posibles desalojos:

  1. Desalojo por falta de pago de alquileres antes del 29/03/2020. En estos casos puede iniciarse la acción de desalojo, y continuarse el trámite hasta la obtención de la sentencia de desalojo, pero no podrá ejecutarse esa sentencia, es decir no podrá llevarse adelante el lanzamiento de la propiedad (expulsión del inquilino) hasta el 30/09/2020.
  2. Desalojo por falta de pago de alquileres del 29/03/2020 al 30/09/2020. En estos casos no puede iniciarse la demanda de desalojo porque el inquilino no estaría en mora, ya que esos alquileres no pagados se pueden cancelar en 3 o 6 cuotas desde el mes de octubre de 2020.
  3. Desalojos ordenados antes del 29/03/2020. En estos casos se suspende el lanzamiento de la propiedad hasta el 30/09/2020.
  4. Desalojos de propiedades ocupadas por intrusos, o en razón de un contrato de préstamo o comodato o usufructo. Estos casos no han sido abarcados por el decreto, y puede iniciarse la acción de desalojo, y también la ejecución de la sentencia y el lanzamiento de la propiedad.
  5. Desalojo por vencimiento del contrato. En estos casos se puede iniciar la acción de desalojo, continuar su trámite judicial hasta la sentencia, pero se suspende el lanzamiento de la propiedad hasta el 30/09/2020 (art. 237 inc. 14 Código Procesal y art. 2 del decreto).

2.- Se prorrogan los contratos de alquiler hasta el 30/09/2020.

¿Qué contratos se prorrogan?

Se prorrogan hasta el 30/09/2020 todos los contratos de alquiler que venzan entre el 29/03 y el 30/09 siempre y cuando el inmueble continúe en tenencia del locatario, sublocatarios o de los continuadores de la locación. (Art. 3 párrafo 1 del decreto)

También se prorrogan los contratos de alquiler vencidos antes del 29/03 de acuerdo al artículo 3 párrafo 2 del decreto.

Si un inquilino no quiere prorrogar el contrato, o quiere extenderlo hasta una fecha anterior a 30/09 deberá notificarle al locador 15 días antes.

3.- Prorroga la obligación de los garantes o fiadores.

El decreto dispone la prórroga de los contratos de locación y la responsabilidad de los fiadores o garantes hasta la fecha de restitución del inmueble o de vencimiento del contrato, prescindiendo de la voluntad del fiador.

Esto choca con nuestro Código Civil y Comercial y fallos que establecen que el fiador responde por el plazo pactado en el contrato y no por más, extinguiendo la fianza por el sólo vencimiento del plazo acordado.

Será la jurisprudencia la que establezca los alcances del decreto en cada caso particular.

4.- Se congela el valor del alquiler. El monto de marzo se mantendrá hasta septiembre

El decreto congela el precio del alquiler, pero no el de las otras prestaciones (expensas, impuestos, etc.) que deberán ser pagadas por completo.

Durante los meses de abril a septiembre se paga el valor de marzo. La diferencia que pudiere haber se pagará entre 3 a 6 cuotas a partir de octubre de 2020. No se aplicará ningún tipo de interés ni penalidades.

No se congela el valor del alquiler, y el inquilino deberá pagar el monto acordado si el locador es una persona que dependa del canon para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

5.- Lo que se adeude desde el 29/03 al 30/09 se podrá pagar en 3 a 6 cuotas desde el mes de octubre.

Si el inquilino no paga los alquileres, o paga menos del monto del mes de marzo, deberá pagarlo en cuotas a partir del mes de octubre y en este caso sí se adicionarán los intereses compensatorios pero no ninguna otra penalidad.

El decreto no suspendió el pago de alquileres. Lo único que hizo fue congelar los precios por el plazo de seis meses, al valor del canon de marzo de 2020.

El decreto también prevé que las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el decreto.

6.- Obligación de pago bancarizado

Se establece que el pago de las obligaciones sea a través de transferencia bancaria o depósito por cajero automático, y se obliga al locador a indicarle al inquilino el CBU de su cuenta.

7.- ¿Qué sucede con los comercios o locales comerciales cerrados durante la cuarentena, imposibilitados a abrir sus puertas al público?

Si bien el decreto no hace referencia concreta a estos casos, el Código Civil y Comercial establece que si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar el local puede pedir la rescisión del contrato, o dejar de pagar el alquiler durante el tiempo que no lo pueda usar.

Las diferencias entre inquilino y locador deberán ser solucionadas de manera conciliatoria, o resueltas por instancia judicial.

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